每經記者 甄素靜⠦𗨨魏文藝⠀
2024年，在政策持續寬鬆的背景下，房企融資經曆了較大起伏。
2025年1月9日，中指研究院發布數據顯示，2024年房地產行業共實現債券融資5653.1億元，同比下降18.4%；平均利率為2.95%，同比下降0.72%。其中，信用債成為房企融資的絕對主力，占比超六成；ABS融資占比超過三分之一。
另據克而瑞統計，2024年，65家典型房企累計融資總量為4823.4億元，同比減少28.1%；新增債券類融資成本2.93%，較2023年下降0.64個百分點。
“從房地產開發企業到位資金來看，規模延續2022年以來的下降態勢，實際融資環境仍未顯著回暖。”中指研究院企業研究總監劉水向《每日經濟新聞》記者分析指出，受城市融資協調機製“白名單”、經營性物業貸、金融16條等融資政策提振，國內貸款和自籌資金占比提升，銷售下滑對房企資金麵產生不利影響，定金及預收款、個人按揭貸款占比均顯著下降。
房企融資成本明顯下降
中指研究院數據顯示，2024年房地產行業共實現債券融資5653.1億元，同比下降18.4%。其中，信用債同比下降18.5%，海外債同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%。海外債在低水平上繼續下降，信用債成為融資絕對主力，ABS融資占比超三分之一。
另據克而瑞統計，2024年65家典型房企累計融資總量為4823.4億元，同比減少28.1%；新增債券類融資成本2.93%，較2023年下降0.64個百分點。從房企梯隊來看，2024年TOP10房企的平均融資額為268.18億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊也是唯一一個融資規模同比增長的梯隊。
“2024年融資政策持續寬鬆，但債券融資規模仍在下降通道，市場複蘇的不確定性增加了投資人對房地產行業的疑慮，也使得企業對新增融資采取謹慎態度，融資規模仍在縮減中。”劉水分析指出，從房企的資金到位情況來看，其規模延續了自2022年以來的下降態勢，顯示實際的融資環境仍然沒有顯著回暖。
據國家統計局數據，2024年前11月，房地產開發企業到位資金為9.66萬億元，同比下降18.0%，較前10月收窄1.2個百分點。其中，國內貸款為1.35萬億元，同比下降6.2%，占比為14.0%，比上年同期提升1.8個百分點；自籌資金為3.47萬億元，同比下降11.0%，占比為35.9%，比上年同期提升3.0個百分點。
記者注意到，2024年，受連續降息、融資企業結構和產品結構變化等因素影響，房地產行業債券平均融資成本明顯下降。
據中指研究院統計，2024年行業債券平均利率為2.95%，同比下降0.72個百分點。其中信用債平均利率為2.86%，同比下降0.71個百分點；海外債平均利率為5.22%，同比下降1.17個百分點；ABS平均利率為3.01%，同比下降0.59個百分點。
事實上，2024年以來，政策端以“有序防範化解金融風險，牢牢守住不發生係統性金融風險的底線”為目標，整體延續寬鬆的融資環境。
2024年1月，央行及國家金融監督管理總局發布政策，明確全國性商業銀行可發放經營性物業貸款用於償還房企存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。此後，高層會議多次強調，對於符合“白名單”條件的項目，應該“應進盡進”“應貸盡貸”，並滿足所有合理的融資需求，即“應滿盡滿”。
聯合資信發布報告指出，盡管2024年推出了一係列旨在支持房企融資的政策措施，包括降低LPR利率、優化經營性物業貸款管理、設立保障性住房再貸款以及擴大“白名單”項目貸款規模等，這些措施在一定程度上緩解了個別優質房企的資金壓力，但在行業下行壓力未減、債務違約風險猶存的情況下，大部分房企尤其是中小型和高負債房企的流動性問題仍較為嚴峻，其融資環境短期內難以獲得實質性改善。
“雖然融資政策不斷放寬，但從實際執行來看，金融機構對於房企信貸風險的管控還是比較嚴格，並非風險防控寬鬆。”同策研究院研究總監宋紅衛向記者表示，政策更多是在房企債務展期上開了一個口子，也就是借新還舊的模式，這對於銀行來說沒有增加風險，也給了房企喘息的空間，增加了房企償還貸款的能力。
信用債年末發行規模回升
從融資結構來看，2024年房企融資呈現出多維度特點。
信用債雖然仍是房企融資的絕對主力，但發行規模同比仍下降明顯。其中，央國企仍是主要發行方，年末單月發行規模有所回升且期限延長，民企和混合所有製企業發債少且受益有限。
據中指研究院數據，2024年房地產行業信用債發行規模為3448.5億元，同比下降18.5%，占總融資規模的61%，與上年基本持平。從單月來看，2024年前9月房企信用債發行總體呈下滑趨勢，9月發行規模已降至不足200億元的低位；10月以來，房企信用債發行規模連續回升，10月和12月同比轉正，出現年末翹尾現象。
值得注意的是，2024年混合所有製和民營房企信用債發行期限較之前有所延長，3年以上債券發行總額占比明顯提升，、地產、金輝控股、卓越集團、美的置業等均成功發行5年期中票，為其債務期限結構改善提供了有利條件。
房企海外債發行仍在低水平持續下滑，發行渠道近乎關閉，且期限偏短。具體來看，2024年房企海外債發行規模僅69億元，同比下降69.5%，占總融資規模的1.2%，較上年下降了2.0個百分點。
相較而言，ABS（資產證券化）融資規模占比則在2024年出現上升，類REITs、CMBS/CMBN（商業房地產抵押貸款支持證券）為主，平均期限延長，下半年發行步入正軌。2024年，ABS融資規模為2137.6億元，同比下降13.6%，占總融資規模37.8%，較上年上升2.1個百分點。
此外，隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也獲得了更多的機會，部分房企已經開始嚐試參與。
據克而瑞統計，2024年共有華潤置地、、、萬科、首創城發和中國金茂的8隻REITs產品完成上市，總規模達224.22億元。另外，和萬科的兩隻新發行REITs以及華潤的租賃住房REITs擴募正在審批中。“不過相對於目前1558.7億元的公募REITs市場而言，房企的參與程度仍然相對較低。”
對於2025年房企麵臨的融資挑戰，劉水分析指出，房企還應提前籌劃現金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入。積極利用項目“白名單”機製、經營性物業貸、支持房企發債、定增、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策，多渠道拓展融資現金流入，或可進行存量債務展期、借新還舊。
“不過需要注意的是，盡管債權人也在這兩年不斷做出讓步，在債務展期或者債務豁免方麵給出優惠的條件，2024年和2025年均是房企債務集中到期的時間點，房企負債率還比較高，房企麵臨較大的償債壓力。”宋紅衛補充道。